- 서울 마곡지구에 주변 시세의 반값 수준인 3억 원대 토지임대부 아파트가 공급되며 일반 공급 기준 100대 1이 넘는 청약 열풍이 불었습니다.
- 토지임대부 방식은 땅은 공공이 소유하고 건물만 분양받는 구조로, 초기 자금 부담을 크게 낮추면서도 10년 전매 제한 이후에는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
- 다만 40년 후 재건축 시점에 발생할 개발 이익의 배분 문제 등 불확실성이 존재하며, 정부는 향후 고덕강일과 마곡 등에 추가 물량을 공급할 예정입니다.
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요즘 서울 강서구 마곡 일대에 이른바 '반값 아파트' 분양 열풍이 불고 있습니다. 주변 시세가 16억 원에 달하는 아파트를 무려 3억 원대에 분양받을 수 있다는 소식에, 최근 진행된 청약에서는 특별 공급 70대 1, 일반 공급은 100대 1이 넘는 엄청난 경쟁률을 기록했습니다.
서울에 이런 파격적인 조건의 아파트가 나온 것은 무려 14년 만의 일입니다. 도대체 어떤 구조길래 이런 가격이 가능한 것인지, 그리고 덜컥 분양받아도 나중에 문제가 생길 일은 없는지 그 이면의 메커니즘을 자세히 해독해 보겠습니다.
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[출처] 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 제공 영상 · 02:19
주변 시세 16억, 분양가는 3억? 반값 아파트의 정체
이번에 마곡지구 17단지에 공급된 아파트의 핵심은 '토지임대부'라는 독특한 분양 방식에 있습니다. 쉽게 말해, 아파트를 지을 때 땅은 SH(서울주택도시공사) 등 공공이 계속 소유하고, 그 위에 지어진 '건물'만 수분양자가 소유하는 형태입니다. 땅값을 내지 않으니 초기 분양가가 획기적으로 낮아지는 원리입니다.
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[출처] 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 제공 영상 · 04:08
실제 가격을 보면 체감이 확 됩니다. 전용면적 59㎡(약 24평)의 분양가는 3억 4천만 원입니다. 인근에 있는 마곡 엠밸리 9단지의 같은 면적 매매가가 16억 원 초반대인 것을 감안하면, 시세 대비 압도적으로 저렴합니다. 물론 땅을 빌려 쓰는 대가로 매달 '토지 임대료'를 내야 합니다. 59㎡ 기준 월 임대료는 약 66만 원 선입니다.
주변 아파트의 반전세 보증금이 6억 원에 월세 50만 원 수준이라는 점을 고려하면, 3억 4천만 원에 온전한 내 집(건물) 소유권을 가지면서 월 60만 원대를 내는 것은 상당한 경쟁력을 갖췄다고 볼 수 있습니다. 2년이나 4년마다 전세금을 올려주거나 이사를 다녀야 하는 불안감도 없습니다.
왜 다시 등장했을까? 개발 이익의 재분배
그렇다면 14년 동안 자취를 감췄던 이 제도를 정부와 공공기관은 왜 다시 꺼내 든 것일까요? 그 이면에는 '아파트 개발 이익을 누가 가져가는가'에 대한 근본적인 문제의식이 깔려 있습니다.
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[출처] 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 제공 영상 · 24:48
과거 건국 이래 우리의 주택 공급 구조는 대부분 비슷했습니다. LH나 SH가 택지를 조성해 민간 건설사에 땅을 팝니다. 그러면 민간 건설사가 그 위에 아파트를 지어 분양하고, 운 좋게 당첨된 수분양자와 건설사가 막대한 시세 차익(개발 이익)을 독식하는 구조였습니다. 2022년의 한 연구에 따르면, 신도시 개발 시 발생하는 이익의 가장 큰 몫은 당첨된 수분양자가, 그다음은 민간 건설업자가 가져가는 것으로 나타났습니다.
이에 따라 정부는 "공공이 힘들게 조성한 땅을 왜 민간에 넘겨 막대한 이익을 챙기게 두느냐"며, LH와 SH가 땅을 매각하지 말고 직접 주도하여 사업을 시행하라는 주문을 내놓았습니다. 청년층이나 무주택 서민들이 16억 원짜리 집을 한 번에 살 수 없는 현실에서, 공공이 토지를 쥐고 주거 부담의 문턱을 반 이하로 낮춰보겠다는 정책적 목표가 맞물린 결과입니다.
10년 뒤 팔 수 있다? '미니 로또'가 된 과거 사례
건물만 내 것이라면, 평생 이 집에 묶여 살아야 할까요? 결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 관련 법령이 개정되면서 5년의 실거주 의무와 10년의 전매 제한 기간만 채우면, 이후에는 일반 아파트처럼 자유롭게 매매하거나 증여할 수 있습니다.
이 지점에서 많은 사람들이 이 아파트를 '미니 로또'로 부릅니다. 과거 2012년 이명박 정부 시절, 강남 자곡동에 공급됐던 '강남 브리즈힐' 역시 토지임대부 아파트였습니다. 당시 2억 원대에 분양되었으나, 10여 년이 흐른 지금 해당 아파트의 거래가는 12억 원대까지 치솟았습니다. 땅이 없는 반쪽짜리 소유권이라는 핸디캡에도 불구하고, 입지와 인프라 가치가 반영되며 가격이 5~6배 뛴 것입니다. 이번 마곡 아파트 역시 10년 후에는 충분한 시세 차익을 기대할 수 있다는 관측이 지배적입니다.
가장 큰 딜레마, 40년 뒤 재건축은 어떻게 될까?
이 반값 아파트의 가장 치명적인 불확실성은 바로 먼 훗날의 '재건축'에 있습니다. 건물이 낡아 허물고 새로 지어야 할 때, 땅 주인이 내가 아니라면 도대체 어떻게 되는 걸까요?
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[출처] 언더스탠딩 : 세상의 모든 지식 제공 영상 · 16:02
현재 모집 공고와 주택법에 따르면, 임대 기간인 40년이 지난 후 건물 소유자들이 재건축을 원할 경우 공공(토지 소유자)은 정당한 이유 없이 이를 거부할 수 없도록 명시해 두었습니다. 즉, 재건축의 주도권은 건물 소유자에게 줍니다. 원칙적으로는 재건축 후에도 다시 토지 임대 계약을 맺고 새 건물을 올리는 방식입니다.
하지만 현실은 훨씬 복잡해질 가능성이 높습니다. 재건축 과정에서 용적률을 높여 일반 분양을 할 경우, 거기서 발생하는 막대한 '개발 이익'을 건물 주인들이 다 가질 것인지, 아니면 땅 주인인 공공과 나눌 것인지 명확한 기준이 애매합니다. 과거 서울 이촌동 중산시범아파트 사례처럼, 토지 소유권 분쟁 끝에 결국 서울시가 감정평가를 거쳐 주민들에게 땅을 매각하는 타협안으로 귀결될 가능성도 배제할 수 없습니다. 법령에도 '당사자가 합의한 경우에는 토지임대부로 안 할 수도 있다'는 예외 조항을 살짝 열어두어, 훗날 입주민들이 공공에 토지 매각을 강력히 요구할 여지를 남겼습니다.
앞으로의 관전 포인트와 추가 공급 일정
토지임대부 주택은 수요자 입장에서는 초기 자금 부담 없이 서울 역세권 신축 아파트에 입성할 수 있는 매력적인 선택지입니다. 하지만 공공의 입장에서는 낮은 임대료만 받으며 땅을 장기 보유해야 하므로, 부채가 160조 원에 달하는 LH 등 공공기관의 재정 상태를 고려할 때 무한정 공급하기는 어렵다는 한계도 존재합니다.
그럼에도 불구하고 당분간 이 기조는 이어질 전망입니다. 당장 올해 8월에는 고덕강일 3단지, 내년 2월에는 마곡 16단지가 동일한 토지임대부 반값 아파트 형태로 추가 공급될 예정입니다. 청약을 노리는 무주택자라면 SH 홈페이지의 '알리미 서비스'를 활용해 다가올 분양 일정을 적극적으로 챙겨보는 것이 좋겠습니다.
FAQ
토지임대부 아파트의 분양가와 매달 내는 비용은 얼마인가요?
마곡지구 17단지 전용면적 59㎡(약 24평) 기준으로 분양가는 3억 4천만 원이며, 땅을 빌리는 대가로 매월 약 66만 원의 토지 임대료를 납부해야 합니다.
분양받은 후 평생 팔 수 없는 건가요?
아닙니다. 법령 개정에 따라 5년의 실거주 의무와 10년의 전매 제한 기간만 지키면, 10년 후부터는 일반 아파트처럼 자유롭게 매매하거나 증여할 수 있어 시세 차익도 기대할 수 있습니다.
40년 뒤 아파트가 낡아서 재건축을 해야 할 때는 어떻게 되나요?
법적으로 임대 기간 40년 이후 건물 소유자들이 재건축을 원하면 공공(토지 소유자)은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다. 원칙적으로는 다시 토지임대부 방식으로 재건축을 진행하지만, 당사자 간 합의에 따라 다른 방식으로 전환될 수 있는 예외 조항도 존재합니다.
앞으로 또 비슷한 조건의 분양 계획이 있나요?
네, 올해 8월 고덕강일 3단지, 내년 2월 마곡 16단지가 토지임대부 방식으로 추가 공급될 예정입니다. SH 홈페이지의 알리미 서비스를 신청하면 분양 소식을 카카오톡으로 받아볼 수 있습니다.